Alerta IA Administrativa: A partir de julio se podrá alquilar viviendas con opción de compra

A partir del 01 de julio entrará en vigencia el Reglamento del Decreto Legislativo N° 1196[1], mediante el cual se regula la capitalización inmobiliaria que tiene la finalidad de establecer la adquisición de inmuebles a través de una cuota periódica, por el alquiler o arrendamiento de una vivienda.

Ahora en nuestro país, existen tres nuevos esquemas para acceder a una vivienda propia:

§  El leasing inmobiliario

§  El alquiler – venta

§  La capitalización inmobiliaria

Bajo esta última modalidad, una persona toma en arriendo una vivienda de una empresa de capitalización inmobiliaria (que puede ser o no una entidad financiera) y se compromete a pagar una cuota mensual que, además del alquiler, incluye un importe que se destinará a una cuenta individual de capitalización.

Después de un determinado plazo, el arrendatario tendrá la opción de usar el fondo acumulado para adquirir el inmueble alquilado (a un precio ya pactado), o en caso contrario podrá recuperar ese ahorro.

Cuando las empresas de capitalización inmobiliaria sean bancos u otro tipo de entidades financieras, deberán mantener cuentas de depósitos a nombre de cada cliente (arrendatario), en las que se acumularán los aportes mensuales a la capitalización individual.

En cambio, cuando se trate de compañías que no están autorizadas a captar recursos del público, si bien deberán tener un registro de cuentas a nombre de cada cliente, el dinero lo tendrán que poner en depósitos a su nombre que generen intereses en una o más entidades financieras.

En el contrato de capitalización inmobiliaria  se especificarán los seguros que deberán ser contratados por el cliente, la responsabilidad de éste sobre daños que pudiera causar al inmueble y la forma de devolución de la capitalización cuando no se ejerza la opción de compra. Las empresas de capitalización podrán encargar a otras compañías la construcción de viviendas.

Asimismo, se deberá tener en cuenta ciertos puntos:

a.     tanto el alquiler-venta como el leasing inmobiliario son opciones de arrendamiento con una opción de compra a futuro. Al inicio se firma un contrato que define un precio de la vivienda si se desea tomar cualquiera de estas opciones. El precio no variaría, aunque cambien las condiciones del mercado en un futuro.

b.     El alquiler – venta es un contrato de corto plazo. Se calcula que quienes deseen tomar esta opción no estarán más de dos o tres años en ella. Aquí el trato directo será con personas o inmobiliarias que tengan viviendas de disponibilidad inmediata. Esta modalidad es ideal para quien nunca ha podido ser bien calificado para un crédito, por tener ingresos irregulares. Servirá para que durante el tiempo de vigencia de su contrato y ya habitando en el inmueble, demuestre con el cumplimiento de sus cuotas que si tiene capacidad de pago.

c.     Las cuotas de alquiler no son un pago a cuenta por el valor del inmueble. Solo son alquileres. Ya una vez finalizado el contrato, el cliente tendrá la primera opción de comprar y para eso puede tomar un crédito hipotecario tradicional, si la entidad financiera lo califica para ello. Sino califica para este mecanismo, es posible que si lo haga para un leasing inmobiliario. Todo depende de la evaluación de su capacidad de pago.

d.     El leasing inmobiliario es un contrato a largo plazo y se gestiona a través de una entidad del sistema financiero. Esta es propietaria del inmueble y cede su uso al inquilino por un tiempo determinado entre ambos y además, le cede el derecho a concretar la compra al final del contrato pagando un precio mucho menor. Este precio dependerá del monto de las cuotas y del tiempo con que se financie. Sin embargo, para una misma propiedad, la cuota de un leasing sería menor que si se tomará un crédito hipotecario. El perfil crediticio del cliente definirá que opción es la mejor para éste. En el camino tendrá la alternativa de negociar con el banco el paso de la modalidad de leasing a la de hipotecario.

e.     Ambas modalidades no tienen una cuota inicial tal como la que se pide en un crédito hipotecario. Pero si se cobraría antes de habitar la vivienda una prima por estreno (sería un 5% del valor del inmueble si es nuevo), alguna garantía, o algún otro concepto que las condiciones del mercado y la competencia definirán.

El costo de la prima se podría cubrir con el Bono del Buen Pagador (entre S/. 12, 500.00 y S/. 17,000 Soles) que concede el Fondo Mivivienda para los inmuebles que no exceden un valor de S/. 192,500.

f.      Son causas de desalojo permanecer más tiempo de lo acordado en el contrato de arrendamiento, incumplir con la renta por dos meses consecutivos, no pagar el mantenimiento o los servicios durante seis meses, o darle un uso diferente a la vivienda. La norma propone un proceso de desalojo en menor tiempo que el actual.

Para mayor información al respecto puede ingresar a los siguientes enlaces:

§  http://larepublica.pe/impresa/economia/16647-las-viviendas-de-2do-uso-pueden-adquirirse-con-alquiler-venta

§  http://larepublica.pe/impresa/economia/17350-conozca-como-funcionara-el-alquiler-venta-de-casas

Jessica Cerna
División de Derecho Societario
Area de Derecho Corporativo
Iriarte & Asociados
http://iriartelaw.com

 


[1] Decreto Legislativo que modifica la Ley N° 26702, Ley General del Sistema Financiero y del Sistema de Seguros y Orgánica de la Superintendencia de Banca y Seguros, y la Ley Nº 28364, Ley que regula el Contrato de Capitalización Inmobiliaria